# “세입자가 계약이 끝났는데도 점포를 비워주지 않고 있습니다. 문제는 임대료도 계속 연체돼 보증금이 남아 있지 않다는 겁니다. 저는 명도소송에서 임대료 연체로 손해 난 부분에 대해 부당이득반환청구까지 제기할 계획입니다. 하지만 세입자는 부당한 이득을 취한게 없다며 맞서고 있습니다. 저는 명도소송에서 세입자의 부당이득금을 반환받을 수 있을까요”
명도소송에서 세입자의 부당이득에 관해 첨예한 대립이 일어나는 경우가 심심치 않게 발생한다. 계약이 해지 됐음에도 세입자가 나가지 않고 임대료까지 연체했다면 건물주에게 손해가 생긴다. 다만 이 손해가 부당이득반환청구의 근거로 보기 위해서는 신중한 접근이 필요하다.
11일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “명도소송에서 부당이득반환청구는 큰 쟁점이 된다”며 “아무래도 명도소송을 제기하는 사유 대부분이 세입자가 나가지도 않으면서 임대료까지 내지 않는 경우가 많아 건물주가 그 피해를 보상받으려는 경향 때문”이라고 말했다. 이어 “하지만 부당이득반환청구는 세입자의 ‘사용수익’에 따라 결정되기에 무턱대고 절차를 진행하다간 법원에서 받아들여지지 않는 경우가 많다”고 조언했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.
부당이득반환청구란 법률상 원인 없이 타인의 재화나 노무로부터 이익을 얻는 자에게 권리자가 반환을 청구하는 소송이다. 즉 상대방 동의 없이 대가를 지불하지도 않고 재산상 이익을 얻는다면 피해를 본 사람이 부당한 이익을 본 사람을 상대로 부당이익을 반환하라는 소송을 말한다.
상가 임대차 관계는 세입자가 부동산을 임차하기 위해 건물주에게 보증금과 임대료라는 대가를 지불하고 사용수익 하는 구조다.
엄 변호사는 “만약 세입자가 임차의 대가인 임대료를 지불하지 않고 장사를 하여 수익을 낸다면 부당이득으로 판단될 수 있다”며 “세입자가 수익을 낼 수 있었던 원인 자체가 점포사용에 있는데 그 대가를 지불하지 않았기 때문”이라고 설명했다.
반면 세입자가 점포를 비워주진 않았지만, 장사도 하지 않았다면 부당이득반환청구는 성립될 수 있을까. 가령 계약해지가 되었음에도 세입자가 나가지 않고 해당 점포에서 장사 역시 하지 않는 경우가 있다.
부당이득반환청구소송의 주요 쟁점은 ‘사용수익’에 있다. 계약해지가 됐음에도 세입자가 나가지 않는 행위로 인해 사용 요소는 성립되지만, 장사하지 않았으니 수익 요소는 성립되지 않는 셈이다.
다시 말해 세입자가 계약해지에도 점포를 계속 점유하면서 장사를 해 수익을 냈다면 사용과 수익 요소가 모두 성립되지만, 장사를 하지 않았기에 세입자가 이익을 취한 건 아니라는 뜻이다.
엄 변호사는 “따라서 부당이득반환청구가 성립되기 위해서는 ‘사용과 수익’이라는 요소가 맞아 떨어져야 하지만, 장사를 하지 않아 이득이 없었다면 부당이득반환청구 성립은 어렵다고 봐야 한다”고 전했다.
한편 장사를 하지 않았다는 이유로 부당이득반환청구가 받아들여지지 않는다면 건물주는 억울함을 호소할 수 있다. 세입자가 장사를 하지 않아 이득을 챙긴 건 없지만, 명도의무를 지키지 않은 탓에 벌어진 건물주의 손해가 분명 있기 때문.
다시 말해 세입자가 제때 나갔더라면 건물주는 신규 세입자를 구해 제대로 월세 수입을 낼 수 있었겠지만, 임대료까지 내지 않은 기존 세입자 때문에 손해가 발생했다는 것.
엄 변호사는 “이 경우 건물주는 세입자를 상대로 부당이득반환청구소송이 아닌 손해배상청구소송을 제기해야 한다”며 “손해배상청구소송은 상대방에게 이익이 없더라도 저지른 과실로 인해 물질적, 정신적 피해가 있다면 피해를 준 상대방에게 제기하는 소송”이라고 귀띔했다.
즉 세입자가 이익을 취한 건 없지만, 법률 위반으로 건물주에게 피해와 손해를 끼친 것은 사실이기에 그 손해를 배상하는 소송을 제기할 수 있다는 말이다.
또한 임대료를 계속 내지 않아 연체된 임대료가 보증금을 초과한 경우에도 세입자에게 별다른 부당이득이 없다면 손해배상청구소송으로 보증금을 초과한 차액을 청구하면 된다.
도움말 엄정숙 부동산전문 변호사