# “6개월 후 상가 계약이 끝납니다. 이번 계약이 끝나면 권리금을 회수해 장사를 접을 계획입니다. 한 가지 불안한 점은 재계약 의사가 없는데 권리금회수가 가능한지 모른다는 점입니다. 상가 임대차에서 재계약을 하지 않아도 권리금회수가 가능할까요?”
권리금을 돌려받을 때 재계약 여부를 두고 혼란을 겪는 세입자가 늘어가는 가운데 정확한 법률해석에 이목이 집중되고 있다.
20일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 세입자의 갱신요구권과 권리금보호 규정은 동일한 측면이 있다”며 “때문에 재계약을 하지 않으면 권리금도 함께 포기된다고 착각하는 사례로 이어지기도 한다”고 설명했다. 이어 “하지만 권리금회수는 재계약 여부와 상관없이 계약 종료를 앞두고 있다면 권리 행사가 가능하다”고 부연했다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 권리금에 관해 강행 규정으로 보호하고 있다. 문제는 세입자들 가운데 권리금회수가 가능한 시기에 대해 잘 모르거나 오해를 하는 경우가 있다는 것.
권리금은 법률상 계약이 끝나기 6개월 전부터 신규 세입자 구해 권리금 거래를 해야 한다. 즉 계약 종료를 앞두고 해야 한다는 말이다.
엄 변호사는 “이 경우 재계약 여부와 상관없이 법률상 정해진 기간에 속한다면 건물주는 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 한다”며 “오히려 재계약을 하기로 합의가 있거나 이미 재계약에 들어간 상황에서는 권리금회수가 가능한 상황이 아니기 때문에 권리 행사가 어려워질 수 있다”고 조언했다.
반면 계약 종료를 앞둔 것은 아니지만, 재계약이 된 상황에서도 권리금회수가 가능한 경우도 있다.
원칙적으로는 세입자는 계약 기간을 준수해야 하고 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 권리금 거래를 위한 신규 세입자를 주선해야 하지만, 재계약 이후에는 이야기가 달라진다.
상임법 제10조 제5항에는 ‘계약이 갱신된 경우 임차인(세입자)은 언제든지 임대인(건물주)에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다’고 규정하고 있다.
즉 최초 계약 기간에는 세입자가 중도 계약해지를 요구할 수 없지만, 계약이 갱신된 이후에는 언제든 계약해지 통보가 가능하다는 말.
엄 변호사는 “따라서 재계약 기간 중 세입자가 권리금회수 계획이 있다면 계약 종료 시점을 감안해 권리금 거래도 가능하다”며 “이는 미처 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약이 연장된 상황에서 활용되는 방법이 되기도 한다”고 귀띔했다.
한편 법률상 세입자의 재계약 권리인 갱신요구권을 다 사용했을 경우에도 권리금회수는 가능하다. 상임법에는 ‘세입자는 계약이 체결된 날로부터 10년간 갱신요구권을 사용할 수 있다’고 규정하고 있다.
다시 말해 계약 기간 10년이 지나면 갱신요구권을 행사할 수 없다는 말. 한 가지 주목해야 할 점은 권리금은 갱신요구권 규정을 인용하고 있기 때문에 10년을 다 채우면 권리금도 회수하지 못하는 것으로 인식되는 경우가 많다는 것.
하지만 실제로 10년 동안 장사를 해 갱신요구권을 행사하지 못하는 세입자가 권리금회수 기회를 보장받은 판례가 있다(대법원 2017다225312판결). 대법원에서는 ‘계약 기간이 10년을 초과하여 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금보호 의무를 지켜야 한다’고 세입자의 손을 들어준 사건이다.
엄 변호사는 “따라서 세입자는 법률상 권리금회수를 할 수 없는 위법을 저지르지 않는 이상 재계약이나 갱신요구권 회수와 상관없이 권리금회수 기회를 보장받을 수 있다”며 만약 건물주가 정당한 사유 없이 이를 거부한다면 손해배상청구소송으로 건물주에게 책임을 물을 수 있다“고 말했다.
'손해배상청구소송'이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 '권리금소송'을 말한다.
도움말 엄정숙 부동산전문 변호사