# “최근 건물을 매수하여 신규 세입자를 구하고 있습니다. 신규 세입자가 구해지면 제소전화해 신청도 계획 중입니다. 문제는 제가 초보 건물주다 보니 제소전화해가 적합한 상황인지 잘 모른다는 겁니다. 상가 임대차라면 아무 조건 없이 제소전화해를 신청할 수 있나요?”
초보 건물주들은 제소전화해 신청을 두고 종종 혼란을 겪는다. 제소전화해는 세입자의 위법 행위를 사전에 방지할 수 있다. 위법행위가 있을 땐 명도소송(건물을 비워달라는 소송) 없이도 강제집행이 가능하다는 장점은 널리 알려져 있다. 하지만 건물주 자신의 임대차에도 적용이 되는지 잘 모르는 경우가 많다.
25일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 제소전화해 신청은 필수로 여겨지고 있다”면서도 “다만 초보 건물주들 사이에서는 건물 형태나 계약 조건에 따라 제소전화해 신청이 불가능한 것은 아닌지 불안해하는 경우도 적지 않다”고 말했다. 이어 “하지만 제소전화해는 어떠한 계약형태라도 대부분의 임대차에 적용할 수 있기 때문에 걱정할 필요는 없다”고 조언했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 3,000건이 넘는 것으로 조사됐다.
제소전화해는 주로 상가 임대차 관계에서 활용되는 제도다 보니 상가건물이나 계약형태에 따라 성립이 결정된다고 생각하는 경향이 있다. 하지만 제소전화해는 상가임대차뿐 아니라 여러 분야에서도 활용된다는 점을 명심해야 한다.
즉 제소전화해는 건물 형태나 계약 조건이 중요한 게 아니라 당사자가 어떤 합의를 했느냐가 핵심이라는 말.
제소전화해는 쉽게 말해 서로의 약속을 법원으로부터 공증을 받는 원리다. 다만 일반적인 공증절차와의 차이는 집행력이 있어 합의 사항을 위반하게 된다면 강제집행을 신청할 권한이 생긴다는 점이다.
엄 변호사는 “따라서 제소전화해는 건물 형태나 계약 조건과는 별개로 누구나 신청할 수 있는 제도”라며 “법률상 문제가 없는 합의 조건으로 조서가 작성됐다면 법원에서도 문제없이 성립 결정이 내려진다”고 설명했다.
반면 제소전화해 신청에는 특별한 조건이 필요 없지만, 실무에서 생략되는 경우도 있다. 대표적으로 임대료가 상대적으로 적은 임대차 계약이다.
제소전화해는 맺는 가장 큰 이유는 계약이 해지 됐음에도 세입자가 나가지 않아 건물주에게 누적될 피해를 방지하려는 점이다.
엄 변호사는 “제소전화해는 진행 과정에서 일정 비용이 발생 된다는 특징이 있다”며 “ 때문에 상대적으로 임대료가 적은 상가 임대차의 경우 제소전화해에 들어가는 비용대비 위험비용이 현저히 낮다면 제소전화해 신청을 하지 않는 경우가 있는 것”이라고 전했다.
같은 맥락에서 대부분 주택 임대차에서도 제소전화해 신청을 하지 않는다. 주택 임대차는 기본적으로 상가 대비 적은 월세를 요구하기 때문에 연체 위험에 대한 부담이 적다. 또한 법률상 2기 이상 월세를 연체한다면 임대차 해지 사유가 되기 때문에 굳이 제소전화해 신청 비용에 투자를 하지 않는 것이다.
한편 꼭 건물로 된 임대차 계약이 아니더라도 제소전화해를 신청하는 경우가 있다. 대표적으로 토지 임대차인 경우다. 토지 역시 토지주가 세입자를 구해 임대차하는 계약이 존재하기 때문.
엄 변호사는 “이 경우에도 토지 사용료와 계약 해지 시 토지를 돌려받기 위한 합의 사항으로 제소전화해를 신청한다”며 “정식적으로 허가받지 않은 무허가 건물도 제소전화해 신청이 가능하다”고 귀띔했다. 이어 “다만 성립시키는 것만을 목적으로 한다면 강제집행에 어려움이 따를 수 있기 때문에 ▲토지의 경우 건축물 철거문제 ▲무허가 건물일 경우 명확한 강제집행 목적을 분명히 하여 성립 결정을 받아야 문제가 없다”고 강조했다.
도움말 엄정숙 부동산전문 변호사