# “이사할 날이 다가와 집주인에게 전세금반환을 요구하려고 합니다. 문제는 부동산 명의가 집주인 부부 공동으로 되어 있는데 현재 이혼소송 중으로 함께 거주하고 있지 않다는 겁니다. 이 경우 저는 공동 집주인 중 누구에게 전세금반환을 요구해야 하나요?”
흔한 경우는 아니지만, 전세계약에서 집주인 명의가 공동으로 된 사례가 종종 있다. 공동명의 집주인이란 집주인이 한 명인 것과 달리 부동산 지분을 나눈 집주인이 2명 이상인 경우를 뜻한다. 다만 이 경우 전세금반환에 문제가 생기면 상황은 간단치 않다.
13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “집주인 명의가 공동으로 된 전세계약을 할 때는 일반적인 임대차 계약보다 각별한 주의가 필요하다”며 “물론 법률상으로는 문제가 없는 계약형태지만, 공동 집주인 중 한 명에게 문제가 발생하거나 연락 두절이 된 상황에서는 전세금반환이 쉽지 않기 때문”이라고 당부했다. 이어 “만약 공동 집주인 전세계약에서 문제가 발생한다면 상황에 따라 한 명 내지는 공동 집주인 모두에게 책임을 물을 수 있다”고 조언했다.
공동명의의 주택 임대차에서 이혼, 재산분할 등의 문제가 발생하면 세입자는 당혹감을 감추지 못한다. 즉 누구에게 전세금반환 요구를 해야 할지 판단이 쉽지 않다는 말. 하지만 이 상황에서 세입자가 명심해야 할 사실은 보증금반환에 대한 채무는 불가분채무라는 사실이다.
불가분채무란 쉽게 말해 지분을 나눌 수 없는 채무를 말한다. 부동산 재산이 공동명의로 되었기 때문에 집주인 간에는 지분이 존재하겠지만, 그것은 집주인 간에만 신경 쓸 문제일 뿐 전세금반환에 대한 채무 지분은 나눌 수 없다는 뜻이다.
엄 변호사는 “따라서 전세금반환을 요구할 때는 집주인이 공동명의인 경우에도 한 사람에게만 의사표시를 전달하여 전액 지급을 요구할 수 있다”고 강조했다.
반면 공동명의 주택 임대차에서 전세금반환이 이뤄지지 않았다면 법 절차 진행은 조금 달라진다. 전세금반환을 요구할 때는 한 사람을 특정해 의사표시를 하면 됐지만, 법 절차에서는 임대차 계약서상 표기된 집주인 모두를 특정해야 한다는 말.
엄 변호사는 “전세금반환소송의 목적은 결국 승소판결을 받은 후 부동산경매를 통해 낙찰된 금액으로 전세금을 변제받으려는 목적이 클 것”이라며 “하지만 집주인 중 1인만을 채무자로 특정해 소송과 부동산경매를 진행하게 되면 특정된 집주인 지분만 경매에 넘길 수 있어 전세금을 돌려받기에 곤란을 겪을 수 있다”고 말했다.
다시 말해 경매에 참여하는 입찰자 입장에서 생각해보면 한 주택이 아닌 지분만 사려는 사람이 현실적으로 나오기 힘들기 때문에 반드시 공동 집주인 모두를 채무자로 특정해 법절차를 진행해야 한다는 뜻.
한편 공동명의의 주택 임대차에서 법절차를 진행할 때는 일반적인 경우보다 세심한 주의가 필요하다. 우선 전세금반환소송을 제기하기 위해서는 집주인과 세입자 간 동시이행 여부가 중요하게 여겨진다.
동시이행이란 집주인의 전세금반환 의무와 세입자의 명도의무(집을 집주인에게 돌려주는 의무)가 동시에 이행되는 관계를 말한다.
다만 공동명의의 주택에서는 세입자가 명도의무를 입증할 때 한 집주인에게만 열쇠나 문 개방에 필요한 정보를 넘겼다면 다른 집주인이 세입자의 의무이행에 관해 이의를 제기할 수 있다.
엄 변호사는 “만약 세입자가 먼저 명도의무를 지켰다면 이사 후 비워진 주택 내부 사진과 문 개방에 필요한 정보를 집주인에게 보낸 ▲문자 ▲카톡 ▲통화녹취 등의 입증자료를 확보해 두는 게 추후 소송에서 유리하게 작용할 수 있다”고 귀띔했다.
도움말 엄정숙 부동산전문 변호사