”세입자와 상가 계약을 맺으면서 제소전화해도 신청해 둔 상황입니다. 한 가지 걱정인 것은 제소전화해가 성립되면 해상 조서의 효력이 언제까지 유지되는지 잘 모른다는 점입니다. 세입자와 맺은 제소전화해 조서는 법률상 언제까지 효력을 인정받을 수 있나요?“
상가 임대차에서 세입자와 맺은 제소전화해 조서의 효력유지 기간을 두고 건물주들이 혼란을 겪는 일이 종종 발생한다. 제소전화해 효력은 법원으로부터 성립 결정을 받은 직후 발생하지만, 그 효력이 언제까지 이어지는지 모르는 경우가 많기 때문이다.
30일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “제소전화해는 계약 당사자 간 약속된 합의를 법원으로부터 성립 결정을 받는 하나의 소송 절차와 같다”며 “효력유지 기간이 존재하는 소송처럼 제소전화해도 해당 기간을 주의해야 하는지 혼란이 생길 수 있다”고 설명했다. 이어 “하지만 제소전화해는 건물주와 세입자가 계약을 유지하고 있는 한 효력도 유지된다”고 부연했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.
가령 상가 임대차 계약을 1년이나 2년 동안만 맺은 상황이라고 가정해 보자. 상가 임대차보호법(이하 상임법) 상에는 특별한 사정이 없는 이상 세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있다.
이 경우 임대차 계약 사항과 달리 세입자가 갱신요구권을 행사해 버리면 제소전화해 조서가 유효하지 않다고 생각하기 쉽다. 하지만 실무에서는 이러한 상황을 대비해 ‘계약이 끝날 때 세입자는 부동산을 건물주에게 인도해야 한다’ 또는 ‘계약 갱신 시에도 제소전화해 조서는 유효하다’라는 조항을 넣기 마련이다.
엄 변호사는 ”임대차 계약서상에 표기된 계약 기간이 지났더라도 갱신요구권으로 인해 계약이 연장됐다면 계약이 끝난 상황이 아니기에 제소전화해 조서도 여전히 유효하다“라고 조언했다.
만약 계약이 끝난 것은 아니지만, 계약 당사자가 변경된 경우라면 어떨까? 계약과 제소전화해 조서에는 당사자가 세입자로 되어 있지만, 사정상 공동 사업자가 생겼거나 다른 사람이 점포를 운영하게 된 경우가 대표적이다.
이 때는 제소전화해를 맺은 당사자가 달라졌기 때문에 제소전화해 조서가 무효가 될 수 있다.
엄 변호사는 “제소전화해는 집행력이 있기 때문에 세입자가 계약 사항을 위반하면 강제집행을 실시할 수 있다”면서도 “하지만 세입자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면 제소전화해를 맺은 당사자가 아니기에 강제집행이 불가능해진다”고 설명했다.
따라서 현 점유자가 달라진 경우 제소전화해 조서의 유효함을 주장하기 위해서는 반드시 재신청 절차를 통해 조서 내용을 알맞게 갱신해야 한다.
반면 세입자가 아닌 건물주가 다른 사람에게 건물을 매도한 상황이라면 어떨까. 세입자가 아닌 건물주가 바뀐 상황에서는 제소전화해 조서는 유효한 경우가 많다.
엄 변호사는 “건물을 하나의 물건으로 가정했을 때 보증기간이 아직 남아 있는 물건을 다른 사람에게 매도하더라도 보증 서비스가 그대로 유효한 것과 비슷한 상황으로 이해하면 쉽다”며 “건물주가 바뀐 후 제소전화해 재신청을 하지 않더라도 강제집행이 필요한 상황에서는 승계집행문 부여 신청을 통해 강제집행 절차를 진행할 수 있다”고 전했다.
한편 계약 당사자는 그대로지만 계약 사항이 변경된 경우에도 제소전화해 조서는 유효하다. 임대료나 보증금 증액이 대표적이다.
상임법상 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 제소전화해 조서 위반에 해당한다. 하지만 임대료가 변경됐을 경우 대부분 그 금액을 따로 조서 내용에 넣지 않은 경우가 많아 제소전화해 효력에 대해 혼란이 생길 수 있다.
엄 변호사는 “임대료 증액 시 임대차 계약서를 수정하거나 당사자 간 증액에 대한 합의 증거만 있다면 큰 문제 없이 제소전화해 조서의 유효함을 입증할 수 있기에 걱정할 필요는 없다”고 조언했다.
도움말 엄정숙 변호사