“최근 상가 계약을 맺으면서 제소전화해도 함께 신청하기로 건물주와 합의한 상황입니다. 이후 신청절차가 진행되어 합의 기일에 법원 출석만을 앞두고 있습니다. 문제는 제가 화해 기일에 중요한 일정이 생겨 법원 출석이 어렵다는 겁니다. 화해 기일은 계약 당사자가 반드시 출석해야 하는 날로 알고 있는데요. 혹시 다른 사람을 대리로 출석시켜도 되는지 궁금합니다”

제소전화해는 법규를 준수한 조서 내용과 당사자 간 합의만 있다면 큰 어려움 없이 성립 결정이 내려진다. 다만 제소전화해가 성립되기 전 계약 당사자인 건물주와 세입자가 화해 기일을 확인해 법원에 출석해야 한다는 조건이 따른다.

11일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “건물주와 달리 생계활동으로 바쁜 세입자 입장에서는 화해 기일을 지킨다는 것이 쉽지만은 않다”며 “하지만 화해 기일은 법원에 계약 당사자와 합의 여부를 판단하는 중요한 절차이기 때문에 반드시 준수해야 한다”고 조언했다. 이어 “만약 당사자 중 한 명이 피치 못할 사정으로 출석하지 못하게 된다면 대리권을 행사(대신 출석하는 일)하면 된다”고 부연했다.

제소전화해란 소송을 하기 전에 화해를 한다는 뜻으로 주로 상가 임대차관계에서 많이 쓰이는 제도다. 법원에서 조서가 성립되면 판결문과 같은 효력을 가진다. 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 2011년부터 지난해까지 임대차 관련 제소전화해 신청 건수 중 세입자의 동의가 없는 성립 건수는 단 한 건도 없었다.

제소전화해의 화해 기일에는 원칙상 건물주와 세입자 본인이 출석해야 한다. 계약을 맺는 당사자이기 때문. 다만 소송대리 절차를 통해 제3자도 당사자 대신 화해 기일에 출석할 수 있다.

세입자가 피치 못할 사정으로 출석하지 못해 자신의 지인이나 직원을 대신 출석시킬 경우 사전에 몇 가지 필요 서류와 절차를 준비해야 한다.

필요한 서류에는 ▲소송대리허가 및 위임장 ▲재직증명서(직원이 대리할 경우) ▲대표자의 인감증명서 ▲대리인 신분증 등을 첨부하여 법원에 소송대리 허가를 받아야 한다. 이후 법원으로부터 허가되면 대리인이 화해 기일에 출석하면 된다.

엄 변호사는 “소송대리인으로써 허가가 난다면 일반인도 출석이 가능하지만, 현실에서는 주로 변호사가 출석하는 경우가 많다”며 “제소전화해 진행상 법률 지식이 필요한 부분이 많고 초기 단계부터 건물주와 세입자가 각각 변호사를 선임하는 추세”라고 설명했다.

만약 일반인이 아닌 변호사가 대리출석 할 경우 비용은 누구에게 부담될까.
엄 변호사는 “제소전화해는 소송을 진행하는 것보다 낮은 비용이 든다는 장점이 있다”며 “ 때문에 건물주, 세입자가 각자의 변호사를 선임하는 것으로 비용을 부담하는 경우가 많다”고 말했다.

한편 화해 기일이 다가왔음에도 대리절차를 진행하지 않았고 본인마저 법원에 출석하지 않았다면 어떤 일이 벌어질까.

당연하게도 제소전화해는 성립되지 않는다. 제소전화해의 성립조건은 당사자 간 합의라는 점이다. 그런데 당사자 간 합의 의사를 확인하는 날짜에 출석하지 않았다면 제소전화해 성립 취지와 전혀 맞지 않기에 성립 결정이 불가능하다.

문제는 세입자의 불출석으로 인한 제소전화해 불성립은 건물주가 계약해지까지 제기할 수 있다는 점이다.

엄 변호사는 “제소전화해 신청은 대부분 건물주의 임대차 계약 조건으로 진행되는 경우가 많다”며 “세입자의 잘못으로 제소전화해가 성립되지 않았으니 건물주 입장에서는 계약 위반으로 보는 경우가 많다”고 말했다.

도움말 엄정숙 변호사

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